汽車(chē)以舊換新的歷史可以追溯到較早的時(shí)期，為了全面實(shí)施家電下鄉(xiāng)和汽車(chē)、摩托車(chē)下鄉(xiāng)，2009年5月，我國(guó)出臺(tái)了以舊換新的政策，對(duì)汽車(chē)和家電進(jìn)行以舊換新，通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼這一政策工具來(lái)促進(jìn)消費(fèi)。
2009年7月13日，財(cái)政部和商務(wù)部聯(lián)合發(fā)布了《汽車(chē)以舊換新實(shí)施則》。這標(biāo)志著汽車(chē)以舊換新政策進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性的操作階段。
從2009年到2011年，中央及地方財(cái)政的補(bǔ)貼金額達(dá)到了約375億元。這一政策有效地促進(jìn)了汽車(chē)消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)了家電銷(xiāo)量的大幅增長(zhǎng)，銷(xiāo)售額達(dá)到了3420億元，相當(dāng)于財(cái)政資金撬動(dòng)了9.1倍的家電銷(xiāo)售規(guī)模。
2023年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和今年2月召開(kāi)的中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)第四次會(huì)議，都對(duì)“大規(guī)模設(shè)備更新和消費(fèi)品以舊換新”進(jìn)行了部署，進(jìn)一步推動(dòng)了汽車(chē)以舊換新政策的深化和擴(kuò)大。
據(jù)中國(guó)汽車(chē)工業(yè)協(xié)會(huì)（中汽協(xié)）發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年一季度汽車(chē)產(chǎn)銷(xiāo)累計(jì)完成660.6萬(wàn)輛和672萬(wàn)輛，同比分別增長(zhǎng)6.4%和10.6%，創(chuàng)下了自2019年以來(lái)的新高。
新能源汽車(chē)產(chǎn)銷(xiāo)分別達(dá)到了211.5萬(wàn)輛和209萬(wàn)輛，同比分別增長(zhǎng)28.2%和31.8%，市場(chǎng)占有率達(dá)到了31.1%。
一季度汽車(chē)出口99.4萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng)70.6%。其中，新能源汽車(chē)出口更是達(dá)到了24.8萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng)高達(dá)110%。
相對(duì)而言，房屋以舊換新出現(xiàn)的晚一些。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，到2023年11月，已有徐州、淄博、南京、濟(jì)南、寧波等至少10城推出了“以舊換新”活動(dòng)。
在2023年10月20日正式啟動(dòng)的寧波市住房“換新購(gòu)”活動(dòng)中，就有首批34個(gè)樓盤(pán)加入“買(mǎi)新賣(mài)舊”。江蘇連云港市在10月17日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)住房消費(fèi)活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》中提出，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為參與“換新購(gòu)”的購(gòu)房者提供專(zhuān)屬房源和優(yōu)惠方案。

今年4月12日有媒體報(bào)道，武漢市商品房“以房換房”政策在硚口區(qū)率先落地，本批次推出108套房源，第一期活動(dòng)進(jìn)入繳納購(gòu)房意向金及舊房評(píng)估階段，于4月20日前全部完成。
“以房換房”是指購(gòu)房業(yè)主拿出手上原有住宅與意向購(gòu)買(mǎi)的商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目議價(jià)，原有住宅經(jīng)第三方市場(chǎng)評(píng)估后由區(qū)國(guó)有企業(yè)收購(gòu)用于保障房使用，原住宅評(píng)估房款用于支付新房首付款或部分房款，即置換成功舊房和新房?jī)r(jià)格，將由交易雙方共同協(xié)商確認(rèn)新房?jī)r(jià)格按照售樓部市面上的價(jià)格確定所有折扣、優(yōu)惠等正常享受。
鄭州也啟動(dòng)二手住房收購(gòu)試點(diǎn)工作，試點(diǎn)期限2024年4月20日至6月30日，試點(diǎn)階段限額500套，若收購(gòu)套數(shù)已滿(mǎn)，則報(bào)名提前結(jié)束。換房群眾購(gòu)買(mǎi)新建商品住房總價(jià)款不低于二手住房收購(gòu)總價(jià)款。試點(diǎn)階段，二手住房產(chǎn)權(quán)人與新建商品住房買(mǎi)受人須為同一主體。
到4月20日，二手住房“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”試點(diǎn)工作正式啟動(dòng)，半天登記房源近50套。
這是實(shí)施房地產(chǎn)新模式、做大保障房最有效辦法，一舉而多贏。
首先，對(duì)有購(gòu)買(mǎi)改善型住房需求的人來(lái)說(shuō)，可以很快實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。只要舊房?jī)r(jià)格合理，花小錢(qián)，就可以實(shí)現(xiàn)住上大房子的人生目標(biāo)。
其次，對(duì)房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，可以很快通過(guò)優(yōu)惠，在政府保障房政策的加持之下，減少存量，收回資金。
第三，對(duì)政府來(lái)說(shuō)，可以很快完成保障房的建設(shè)任務(wù)。各地都有保障房的建設(shè)任務(wù)，截至3月底，全國(guó)已有35個(gè)城市報(bào)送了今年首批保障性住房建設(shè)計(jì)劃和建設(shè)項(xiàng)目。
福州市首批配售型保障房——濱海雙龍新居項(xiàng)目正式啟動(dòng)申購(gòu)程序。這一項(xiàng)目?jī)?yōu)先保障住房困難和低收入群體，并面向普通工薪收入群體供應(yīng)，售價(jià)約為周邊普通商品房?jī)r(jià)的一半。
截至3月份，西安市已經(jīng)有4個(gè)配售型保障性住房項(xiàng)目達(dá)到建筑主體封頂階段，達(dá)到準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)。2024年，西安市首批共10個(gè)配售型保障性住房項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，將提供住房1萬(wàn)套。今年1月份，廣州市首批配售型保障性住房動(dòng)工開(kāi)建，全年計(jì)劃籌建配售型保障性住房1萬(wàn)套。2月底，杭州市西湖區(qū)2個(gè)配售型保障性住房項(xiàng)目開(kāi)工，杭州市今年計(jì)劃籌建配售型保障性住房不少于6000套。
以西安市為例，目前申請(qǐng)配售型保障性住房必須有西安市戶(hù)籍且落戶(hù)滿(mǎn)3年。同時(shí)，家庭人均住房面積必須低于17平方米，且優(yōu)先保證低于上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入52000元/年的家庭，以后會(huì)逐步擴(kuò)大到整個(gè)工薪群體。
當(dāng)然，除了“二手房——政府收購(gòu)——保障房”的路徑之外，還有“新房——政府收購(gòu)——保障房”的路徑。
去年12月中旬，摩根大通朱海斌呼吁：新房在建面積仍超過(guò)50億平米，相當(dāng)于超過(guò)5年的年銷(xiāo)售量，所以房地產(chǎn)尤其是商品房供需的調(diào)整仍然會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。呼吁政府在保障房領(lǐng)域進(jìn)一步加大力度，比如，政府通過(guò)“集采”的形式，將商品房轉(zhuǎn)換成保障房。保障房投資可以對(duì)沖房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)可以加速商品房市場(chǎng)的去化周期。
重慶市租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)暨住房租賃基金首批收購(gòu)項(xiàng)目簽約儀式今年2月21日舉行。本次簽約的重慶嘉寓房屋租賃公司、重慶建渝住房租賃基金共收購(gòu)7個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)4207套房源，投入市場(chǎng)后將有效滿(mǎn)足廣大新市民青年人多層次住房租賃需求。
因此，保障性住房不一定都要重新蓋。
第四，對(duì)大多數(shù)低收入者來(lái)說(shuō)，不是買(mǎi)新房或者買(mǎi)配售型保障房，而是需要廉租房。1999年第一次房改以來(lái)，保障房建的不多，供不應(yīng)求，而商品房賣(mài)不出去，能夠排上隊(duì)分到廉租房也不是一件容易得事情。因此，從2023年8月25日開(kāi)始的第二次房改，是要求建立政府管保障房、市場(chǎng)管商品房的房地產(chǎn)新模式。
去年11月，位于昌平區(qū)和通州區(qū)的324套公租房將于本周啟動(dòng)配租。
昌平區(qū)此次配租的房源共計(jì)267套，分布在9個(gè)公租房項(xiàng)目，均已具備入住條件。租金方面，月租金標(biāo)準(zhǔn)在26元/平方米至48元/平方米不等。其中租金最低的項(xiàng)目為地鐵南邵站附近的青秀尚城，36平方米小套型的月租金僅936元。
配租對(duì)象方面，在11月15日(含)前通過(guò)“三審兩公示”程序獲得公租房備案資格，且尚未配租、配售保障性住房的昌平區(qū)公租房輪候家庭都可以申請(qǐng)。配租家庭將被分為3組，第一組為城鎮(zhèn)社會(huì)救助人員家庭(城鎮(zhèn)低保家庭、低收入家庭、分散供養(yǎng)特困家庭)、患大病或做過(guò)大手術(shù)家庭、重度殘疾家庭；第二組為60周歲(含)以上老人家庭、2人及以上未成年子女家庭等；除第一、第二組外尚未配租配售保障性住房的輪候家庭為第三組。
通州區(qū)配租的是位于臺(tái)湖鎮(zhèn)的通州光機(jī)電公租房項(xiàng)目，房源共57套，月租金標(biāo)準(zhǔn)為35元/平方米。通州區(qū)此次將試點(diǎn)實(shí)時(shí)配租，申請(qǐng)家庭不用先登記再統(tǒng)一選房，可登錄系統(tǒng)直接選房。其中，60周歲(含)以上老人、計(jì)劃生育特殊困難家庭、2人及以上未成年子女及成年孤兒等類(lèi)別的家庭優(yōu)先登記。
然而，“房屋以舊換新”政策在實(shí)施過(guò)程中也面臨一些挑戰(zhàn)和痛點(diǎn)。首先，舊房源的估價(jià)問(wèn)題是一個(gè)關(guān)鍵難點(diǎn)，需要確保評(píng)估的公正性和準(zhǔn)確性。其次，如何在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下加速舊房的出售也是一個(gè)重要問(wèn)題。此外，國(guó)資收購(gòu)舊房需要確保資金的穩(wěn)健性，避免給財(cái)政帶來(lái)過(guò)大壓力。最后，舊房源的后續(xù)利用問(wèn)題也需要考慮，以避免資源浪費(fèi)和環(huán)境污染。
這些問(wèn)題必須克服，我國(guó)困難群體比較多，保障房多多益善。
這讓我想起2012年我在最后一次當(dāng)全國(guó)人大代表，接受搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)采訪時(shí)提的“房改三個(gè)三分之一”。
今日（2012年3月5日）第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議在京啟幕。房?jī)r(jià)及樓市調(diào)控等方面話題的依然是代表們以及購(gòu)房者最為關(guān)心的。今日，搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)也專(zhuān)訪到了全國(guó)人大代表、湖北省統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)葉青，他對(duì)于目前樓市的“三限”即限購(gòu)、限貸、限價(jià)、所產(chǎn)生的問(wèn)題提出了“三分法”的建議。

全國(guó)人大代表、湖北省統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)葉青接受搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)專(zhuān)訪
“三分法”解決房屋分配矛盾
葉青表示，目前國(guó)家對(duì)于樓市的“三限”即限購(gòu)、限貸、限價(jià)過(guò)于的嚴(yán)苛。葉代表建議，我國(guó)應(yīng)該學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國(guó)家一樣，把人群分為三類(lèi)。
第一個(gè)三分之一，也就是低收入人群，住進(jìn)保障性住房，廉租房等等。這些房子不需要太大，但是可以滿(mǎn)足低收入人群的日常基本需要。這部分保障性住房需要政府來(lái)大力扶持。
第二個(gè)三分之一，是中等收入的人群。這些人群包括白領(lǐng)、單身以及剛結(jié)婚的小夫妻等，他們的收入并不是過(guò)低，他們沒(méi)有資格申請(qǐng)廉租房，但是攢錢(qián)買(mǎi)房需要一定的時(shí)間，因此應(yīng)該有一些小區(qū)整體的住房全部用來(lái)租賃給這類(lèi)人群。這些住房可以在城市的中心區(qū)域，但是面積不需要很大，30到70平方米即可，等這些人群可以買(mǎi)得起自己的房子，再將房子轉(zhuǎn)給下一批類(lèi)似人群。這一類(lèi)租賃房的提供，就需要企業(yè)來(lái)幫忙出力。
最后三分之一的人群，就是高收入人群。這類(lèi)人群年齡大多在四五十歲，他們的收入有能力買(mǎi)得起房子。只要政府適當(dāng)?shù)恼{(diào)控房?jī)r(jià)，將房?jī)r(jià)回歸到一個(gè)合理的價(jià)位，就會(huì)帶來(lái)收益。
現(xiàn)在看來(lái)，這個(gè)夢(mèng)想終于可以實(shí)現(xiàn)了。