房產(chǎn)集體的泡沫仍然是泡沫 短時(shí)間內(nèi)不會(huì)破裂

年終好像是地王的盛宴，且非北京獨(dú)享。

大家都注意到了，11月25日，信達(dá)以72.99億元競得上海楊浦區(qū)新江灣城一幅地塊，剔除保障房后的實(shí)際樓面價(jià)每平方米超過6萬元，而周邊在售商品房基本都在5萬元左右。已有機(jī)構(gòu)測算，這幅地塊未來上市的產(chǎn)品，保本售價(jià)將達(dá)8.7萬元/平方米。

地價(jià)高過房價(jià)，早就算不得新鮮。它們敢這么做，無非是認(rèn)為或者說希望，距商品房上市之日，房價(jià)還有較大的上漲空間。

房企蜂擁搶奪地王的主要邏輯，之前我已經(jīng)寫過了。房企一致看好或者說回歸一線城市，而這些城市的土地出讓量又少，競爭的企業(yè)多了，溢價(jià)率就上去了，樓面價(jià)必然高企。何況政府也不笨，底價(jià)本來就高。

成功搶到高價(jià)地塊的，很多是國企(央企)。資金成本整體都是逐漸走低，其中國企的信用等級(jí)常有優(yōu)勢，于是它們的借債成本就更低些，表現(xiàn)出的資金實(shí)力更強(qiáng)。當(dāng)然，還有其他因素，譬如資產(chǎn)保值、再融資的需要等。

我更關(guān)注的是有效需求。那么多的豪宅，真能消化得掉？

上面提到的信達(dá)新江灣城地塊，企業(yè)不可能不想盈利，那么，屆時(shí)的售價(jià)恐怕得到10萬+，即使是以招標(biāo)文件規(guī)定的部分戶型90平方米計(jì)算，一套房子加上稅費(fèi)，需要1000萬。在北京，今年以來10萬+的新房就更多了。深圳房價(jià)今年大漲，豪宅總價(jià)也是奮起直追。

資產(chǎn)價(jià)格確實(shí)會(huì)受到預(yù)期和情緒的影響。譬如某只股票，本來沒有什么實(shí)質(zhì)性的利好(如可見的業(yè)績大幅增長)，而只是一個(gè)概念，甚至只是跟風(fēng)，也可能大漲。今年上半年的整體暴漲，與6月、7月的重挫，基本與業(yè)績沒有直接關(guān)系。

回望2009年、2010年等房價(jià)跳漲的時(shí)期，也沒啥理由，有些樓盤一周一個(gè)價(jià)。如今，拿了地王的房企，認(rèn)為或期望一年后的豪宅價(jià)格能再漲50%，如果放到那些年份，的確也不需要什么理由。再笨重的地王，交給時(shí)間也能解套。

有朋友就跟我說，搶地王的，不是一家房企，而是一批房企；不只是國企，而是民企國企一起上。他們都比你笨？

但是，有一種經(jīng)濟(jì)學(xué)現(xiàn)象，集體的理性有可能導(dǎo)致非理性的結(jié)果。

從政策面來說，流動(dòng)性已是相當(dāng)寬裕，資金成本可能是2007年以來的新低。商品房限外政策都取消了，首付已經(jīng)降到25%，接近20%的水平。有些省份還出臺(tái)了鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房的措施。住房公積金貸款證券化也準(zhǔn)備出發(fā)。據(jù)說棚改將以貨幣化安置為主，也會(huì)刺激大量需求。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進(jìn)住房消費(fèi)的政策，即使不算是最寬松的時(shí)期，也是最寬松的時(shí)期之一。

整體來看，有理由對(duì)2016年的樓市保持適度樂觀。因此，任志強(qiáng)又放話了，今年不買房，再等30年之類。

但是，房地產(chǎn)的主要矛盾仍然是去庫存。三四線城市，這幾乎是所有商品房要面對(duì)的問題；一二線城市尤其是一線城市，是高價(jià)商品房或者是豪宅。

資金成本包括購房成本的降低，有利于激發(fā)購房需求；棚改以貨幣化安置為主，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房等，有利于創(chuàng)造購房需求。但有一點(diǎn)是很難回到樓市的黃金10年，那就是投資投機(jī)性需求的退潮。

這意味著，一線城市的豪宅，主要是靠自住需求消化。主管部門不對(duì)豪宅價(jià)格設(shè)限，是適應(yīng)市場化的明智之舉。但供應(yīng)端的放開，并不必然帶來需求端的同步增長。在北京，中低端自住需求與豪宅需求有一道明顯的鴻溝。像10萬+這種產(chǎn)品的消化量，較大幅度地增長有可能，但期望出現(xiàn)持續(xù)的爆發(fā)性增長，至少目前看來不太現(xiàn)實(shí)。

豪宅的普遍化，有些房企老板便用普通住宅的去化時(shí)間來要求他們的操盤手。但現(xiàn)實(shí)是，2015年下半年的市場表征是，豪宅的去化周期正在回歸它的本性，就是周期不斷延長。到2016年，這種現(xiàn)象會(huì)更趨明顯。拿了地王的房企，要有承受陣痛的心理準(zhǔn)備，土地沉淀的財(cái)務(wù)成本加大，利潤繼續(xù)攤薄。

就如全民看好的股市，可能是泡沫堆積的股市一樣，房企集體看多的一線城市豪宅，也可能是豪宅的泡沫。但與股市不同的是，這種豪宅泡沫短時(shí)間內(nèi)不會(huì)破裂，而是靠時(shí)間來養(yǎng)著。房企們集體在泡沫中游泳，考驗(yàn)水性的時(shí)候到了