8月9日，原來被指定主體收購(gòu)無錫市存量二手商品住宅（不包括房改房、私房、辦公類物業(yè)）的無錫市梁溪城市發(fā)展集團(tuán)有限公司，發(fā)布一個(gè)令人震驚的公告，徹底推翻大家的思維：

推出“以舊換新”3.0版業(yè)務(wù)。

一是擴(kuò)大住房“以舊換新”的范圍，不僅收購(gòu)二手商品住宅，還將增加對(duì)公寓、商鋪的收購(gòu)。

二是支持異地以舊換新，增加新樓盤參與，增加對(duì)蘇州、常州存量二手商品住宅的收購(gòu)。無錫全市、蘇州全市、常州全市等城市，在上述條款規(guī)定范圍內(nèi)擁有自有物業(yè)的居民（居民個(gè)人征信正常，無不良貸款記錄且有權(quán)處理該套舊房），均可參與“以舊換新”，在無錫市梁溪城發(fā)集團(tuán)下屬控股樓盤換購(gòu)商品住房。收購(gòu)物業(yè)應(yīng)具有真實(shí)有效的產(chǎn)權(quán)證明，并確保權(quán)屬清晰。

三是支持一換一、一換多、多換一，即一套二手物業(yè)置換一套新房或多套新房，多套二手物業(yè)置換一套新房，存量二手物業(yè)總價(jià)需不高于新購(gòu)房源總價(jià)的60%。增加直系親屬新舊產(chǎn)權(quán)所屬人變更。

這在120多個(gè)實(shí)行“以舊換新”的城市中，是最另類的。這是一家什么公司？

無錫市梁溪城市發(fā)展集團(tuán)有限公司 (曾用名：無錫市梁溪城投商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司) ，成立于2016年9月12日。公司經(jīng)營(yíng)范圍包括：利用自有資產(chǎn)對(duì)外投資；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)；房屋拆除、市政公用工程的施工（憑有效資質(zhì)證書經(jīng)營(yíng)）；建材、通用機(jī)械及配件、電氣機(jī)械及器材、專用設(shè)備的銷售；房屋租賃等。

這是一家以從事商務(wù)服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)。企業(yè)注冊(cè)資本205000萬(wàn)人民幣，實(shí)繳資本50000萬(wàn)人民幣。無錫市梁溪城市發(fā)展集團(tuán)有限公司共對(duì)外投資了8家企業(yè)；此外企業(yè)還擁有行政許可7個(gè)。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2023年北京改善性購(gòu)房需求占比達(dá)到40%，改善群體交易量是剛需群體交易量的1.5倍以上。市場(chǎng)層面，“以舊換新”的需求較大，相關(guān)政策一定程度上確實(shí)能夠推動(dòng)二手房流轉(zhuǎn)，也為購(gòu)房者帶來實(shí)際的便利。

從目前來看，全國(guó)商品房‘以舊換新’120多個(gè)城市的政策內(nèi)容各不一樣，但90%以上都是和北京一樣，以‘政府+協(xié)會(huì)’鼓勵(lì)中介機(jī)構(gòu)和開發(fā)商接受以舊換新、給以舊換新騰挪時(shí)間等一些保障為主要特點(diǎn)。以北京為例，最近推出的‘以舊換新’出現(xiàn)了首單交易，而且可以接受‘以舊換新’的房源數(shù)量已經(jīng)超過萬(wàn)套，這對(duì)于市場(chǎng)來看肯定是一個(gè)積極的影響。

“以舊換新”的運(yùn)作模式：

“中介優(yōu)先賣”模式，效果很大程度上取決于市場(chǎng)運(yùn)行情況，在當(dāng)前“買方市場(chǎng)”下，二手房出售環(huán)節(jié)的不確定性較大。

“國(guó)企收舊換新”模式，即由國(guó)資平臺(tái)直接收購(gòu)業(yè)主二手房，業(yè)主再去購(gòu)買新房。2023年下半年以來，蘇州、宣城、無錫、黃石、南京等城市，均推出“國(guó)企收舊換新”政策，尤以江蘇城市居多。“國(guó)企收舊換新”滿足了業(yè)主改善性住房需求，也加速了新房市場(chǎng)庫(kù)存去化，還可加快政府保障性住房籌集節(jié)奏。

“幫賣”模式。2024年7月，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)出《北京市商品住房“以舊換新”活動(dòng)倡議書》，參與活動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)租賃企業(yè)都為此作出相關(guān)承諾。7月19日，北京市商品住房“以舊換新”活動(dòng)正式啟動(dòng)，首批參加的新建商品房項(xiàng)目共31個(gè)，涉及房源9000余套、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)11家。

補(bǔ)貼政策。就是對(duì)出售自有住房并購(gòu)買新建商品住房的個(gè)人或家庭，給予一定的購(gòu)房補(bǔ)貼。

2024年5月，湖北印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，提出要積極推動(dòng)住房“以舊換新”，打通交易堵點(diǎn)，推動(dòng)一、二手房良性循環(huán)。

采用“國(guó)有企業(yè)收購(gòu)模式”。具體實(shí)施流程：各市州研究制定住房“以舊換新”實(shí)施方案，支持國(guó)有企業(yè)根據(jù)需求，合理確定二手住房收購(gòu)范圍、規(guī)模、房源條件；換房居民登記待售二手住房信息，同時(shí)選定意向購(gòu)買的新建商品住房，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂《商品房購(gòu)買意向書》；對(duì)待收購(gòu)二手住房進(jìn)行價(jià)值評(píng)估并出具評(píng)估結(jié)果，按評(píng)估價(jià)值抵扣新建商品住房?jī)r(jià)款；收購(gòu)實(shí)施主體與換房居民協(xié)商一致后簽訂《收購(gòu)意向協(xié)議》，收購(gòu)實(shí)施主體向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，如協(xié)商不成功或貸款審核不通過，則收（換）購(gòu)工作流程終止；收購(gòu)實(shí)施主體與換房居民簽訂《二手住房收購(gòu)協(xié)議》，換房居民與開發(fā)企業(yè)簽訂《商品房買賣合同》，交易雙方辦理房產(chǎn)過戶和不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款并轉(zhuǎn)入開發(fā)企業(yè)監(jiān)管賬戶。

無錫的這家公司，無疑是達(dá)到了“以舊換新”的天花板。